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乌镇实验绿城转型养老地产祸福相依

发布时间:2019-10-13 06:34:16 编辑:笔名

  乌镇实验:绿城转型养老地产祸福相依

  如果说代建标志着绿城的第一次转型,那么现在的绿城正实验第二次转型。宋卫平有意让绿城转向综合开发,而发展重点布局则放在养老地产上。

  宋卫平透露,转移部分资产也是为发展养老地产做准备,同时,绿城未来依然会新增一些养老地产的项目。

  绿城已经开始把这想法付诸于实践。就在最新的月度通讯中,绿城公布了一例新增项目 桐乡雅达国际健康生态产业园,该项目正是以养老地产为主题开发。

  宋卫平日前公开表示,桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造,将是一个 学院式 的养老模式,预计两年后可交付使用。

  绿城的实验

  虽然宋卫平直言开发模式与一般住宅开发无异,但据绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰介绍,乌镇项目还是与一般住宅不同,因其有更齐全的养老服务配套。

  我们针对不同老人的需求,从刚退休很活跃的老人,到最后的临终关怀,我们都有整套服务体系,包括平常的生活服务和医疗服务。在该项目边上,合作方建有一个非常大的老年医院,这可能是将来中国最大的老年医院。

  此外,最大的差别则在于老年大学的打造。据介绍,乌镇项目中的老年大学占地2万多平方米,能容纳8000位老人。同时里面还有一个小佛堂,满足老年人精神文化需求。

  绿城似乎对养老地产项目的打造具有十足信心,而绿城在养老地产方面的相关探索是从五年前开始的。

  据了解,早于2007年,绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓,同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套,以满足老年人的需求。

  颐养公寓共计十层,一二层为社区医院、活动中心、园区食堂及洗护中心。三四层为护理院,共计3、40个房源,可容纳60名老人入住,目前已入住的老人共计四五十人。五层以上则是老年公寓。

  蓝庭项目是我们在学院式养老最初步的探索,规模比较小,但这里面医疗和基本生活服务我们都有了。 冯雨峰介绍。冯雨峰表示,在蓝庭项目里面,组建了一所社区老年大学,但课程不是很系统。所以绿城从去年开始就组建了绿城颐乐教育投资有限公司,专门办老年大学,研究老年人的系统课程。

  据冯雨峰透露,目前绿城已在全国开办了20个颐乐学院,共有1600多名老年学员, 现在还刚开学,未来学员会不断增加。

  市场对老年公寓部分最为关心。据了解,蓝庭项目规划了86套老年公寓,面积包括平方米、120平方米。

  按照原定的设想,绿城对该批公寓计划采取销售的方式,销售定价为1.4至1.5万元/平,较普通住宅售价略高。然而,在销售了10几套以后,就封盘不卖了。

  老年公寓当初的设定是可以出售的,希望能较快收回投资。但是,卖出去十多套以后,发现出售以后服务比较难组织,因为不同老人需要的服务水平不一样。我们希望改为出租,但跟合作投资者还是希望出售,所以现在我们在探索。 冯雨峰的言语中多少透露了些无奈。

  不过,冯雨峰亦透露,这一难题在乌镇项目上将得到解决。

  据介绍,绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓,并已与投资者商量好出租及出售部分。 因为规模比较大,出租的部分可以支撑服务团队的支出。

  转型的挑战

  不得不提的是,养老项目里所有一切,均由绿城一手经营及打理。

  这难免令人开始为绿城忧心,因为这一切需要大量持续的投入,且不是一个小数目。

  相关行业人士亦表示,其实养老地产比商业地产更难做,要求沉淀的资金量更大,因为养老地产需要更多的配套服务的建设,这些都不可以变现,只能要求开发商一直长期地持有运营,这对开发商的运营能力是一个非常大的挑战。

  另有专业人士指出,对于绝大部分开发商而言,不能滚动开发的项目就不是好项目,几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。而内地的养老社区开发恰恰无法满足这种要求。

  刚刚死里逃生的绿城,为了更好地生存及发展,所以不想再碰酒店等商业物业,理由是市场不好时,不能用充沛的销售现金流来带动未来长期的投资。

  从目前来看,转型养老地产似乎也将令绿城卷入另一个更深的漩涡中。

  不过,冯雨峰指出,毕竟服务设施相对于公寓部分,所占面积较小,不到10%,因此相信难度不会太大。

  而对于乌镇项目,尽管规模比蓝庭项目大得多,但由于部分公寓已决定出售,绿城也可通过销售回款从而解决配套设施的成本支出,另外租金部分亦可帮补部分投资问题。

  宋卫平日前透露,乌镇项目总建筑面积50万平方米,首期开发部分销售单价预计略微超过10000元/平方米,共有60平方米、80平方米、100平方米三个户型。

  此外,项目以学院模式运作,预期通过物管费、学费、医疗护理服务等收益。

  然而,据了解,截至目前,绿城的颐乐学院一直都没有实现盈利,并且目前大概亏损面有几百万元。这部分的资金一直由绿城集团负责投入,从目前的现状来看,实现收支平衡有一定的难度。

  有道援引相关人士分析指出,以绿城现有的模式来看,想短期甚至几年内达到收支平衡十分困难,有可能前十年都处于培育市场的阶段。

  此外,尽管现今政府亦鼓励民营企业投资养老事业,但支持力度并不大。

  冯雨峰也直言,政府的补贴确实有点少。据介绍,目前杭州新开的养老院,政府给每个床位都有几千元的补贴,其中杭州市区可能有将近一万元,郊县是五、六千元。

  但这对于床位建设投资的金额来讲,简直就是杯水车薪。据称,每个床位建设投资好一点的需要四、五十万,最差的也要二十万。

  不仅如此, 我们预估过,养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%。 宋卫平称。不过,盈利的难题并不影响绿城进军养老地产的决心。

  据透露,绿城打算在杭州周边做十个养老地产项目,目前在接洽的几个项目进展顺利。同时,要在未来的10年时间里,打造100家养老院。

  而目前在北京密云项目,绿城也打算用1/3的面积,打造出一个养老社区。

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